지금 시장이 어떤가요? 어, 상승기, 하락기, 보합이네요. 현재는 보합에 가깝습니다. 그런데 한 가지 분명한 점은, 집주인들은 급하지 않아요.
그리고 사려는 사람들도 지금 시세가 좀 부담스러워요. 이렇게 서로의 입장이 팽팽하게 맞서고 있는 거죠. 그래서 보합입니다.
최근에 집 구매해서 불안한 분들께
몇 달 전만 해도 전고점 대비 좀 안전 마진이 있었는데, 지금은 그게 없어졌기 때문에, 지금 사는 게 맞나 이런 생각이 드는 거예요. 그래서 최근에, 몇 달 전부터 현재까지 매수를 하신 분들은 좀 불안할 것 같습니다. 내가 고점 잡은 거 아니야, 이런 걱정이 있을 텐데, 맞아요, 고점 잡은 거 맞아요. 2024년에 고점을 잡은 게 맞습니다. 그러나 2034년 미래로 우리가 시간 여행을 간다고 가정해 볼게요.
과연 현재의 시세가 비싸다고 느껴질까요? 예를 들어서 최근에 하남 미사신도시에 있는 아파트를 8억에 매수했다면, 10년 뒤에는 얼마가 되어 있을까요? 이게 8억에 갔다가, 9억 갔다가, 다시 하락기 와서 7억 5천 갔다가, 다시 반등기 와서 8억, 9억 갔다가, 아무리 못해도 저는 10년 뒤에는 한 11억, 12억은 되어 있을 것 같습니다. 동작구에 있는 상도 더샵은 11억 5천에 최근에 매수했다면, 10년 뒤에는 아무리 못해도 14억, 15억이 되어 있지 않을까요? 그래서 내가 매수했다면 고점 잡았나 이런 고민을 할 필요가 없습니다. 제가 여태까지 수십 번의 거래를 하면서 고점이 아니었던 적은 두 번, 세 번밖에 없어요.
나머지는 다 고점이었던 것 같고, 그런데 저점이 뭔가요? 가장 저렴할 때를 저점이라고 합니다. 가장 저렴했을 때는 언제예요? 그 아파트가 처음 지어졌을 때입니다. 압구정 아파트의 저점은 1976년이었어요.
그때 못 사서 억울하신가요? 아니죠. 그러면 2015년 이때도 저점이 있습니다. 그때 못 사서 억울하신가요? 최근의 저점은 2023년 초였습니다.
앞으로 저점은 언제 일까?
그러면 앞으로의 저점은 언제 올까요? 이건 몰라요. 예측하기가 어렵습니다. 작년에 제 영상들을 보시면, 30%, 40% 빠진 곳들이 많으니까 샀으면 좋겠다고 말씀을 많이 드렸는데, 그때 또 제가 같이 했던 말이 뭐냐면, 첫 번째, 이 정도면 많이 빠졌고, 두 번째, 상승의 속도는 하락의 속도보다 빠르고, 세 번째 상승하기 시작하면, 매물들이 갑자기 줄어들기 때문에 잡기가 쉽지 않다고 말씀을 드렸었습니다. 그래서 경험해 보신 분들은 알 거예요. 사겠다고 결정했더라면, 또 다른 매물을 사겠다고 갔더니 5천만 원 올려 달래, 그러면 벌써 감정이 탁 상해 버리죠.
이렇게 현실의 벽을 마주하게 됩니다. 그렇다면 벌써 2024년이 끝나가는데, 시간 정말 빠르죠? 내년은 어떻게 될까? 이 시장을 좌우할 변수는 바로 실업률입니다. 부동산을 하락시킬 가장 큰 원인은 바로 소득의 감소인데요, 대기업에서 공장 가동 시간을 줄이고 사무직과 현장직 모두 몇천명, 몇만 명씩 해고를 하게 된다면, 그때는 경기 침체입니다. 참고로 인원 감축이 아니라, 인원 감축은 별 의미가 없어요.
임원은 원래 그 수가 많지가 않고 비정규직이기 때문에 원래 임원의 숫자는 늘었다가 줄었다 합니다. 따라서 임원 말고 일반 직원들의 감원이 중요한데요, 이게 현실화가 되면 1차 밴더, 2차 밴더, 3차 밴더의 영향을 미치고 실업률이 올라가게 됩니다. 이렇게 되면 하락기가 올 것이고, 그 하락기는 오래갈 수 있어요.
하지만 이건 어디까지나 가설 중에 일부일 뿐, 임직원 감축이 별로 없을 수도 있습니다. 그래서 하락장이 안 올 수도 있어요. 내가 최근에 샀는데 하락기가 와버렸다라고 한다면, 너무 억울하거나 불안하지 않으셨으면 좋겠습니다.
하락장에서 바쁜 사람들
보통 부동산 경험이 많은 사람들은 항상 장기적인 시각으로 시장을 바라보거나, 아, 어차피 올 게 한번 온 거구나 이렇게 덤덤하다. 물론 저렴할 때 사면 더 좋겠지만, 2023년 초에 더 떨어질까 봐 못 산 사람들은 미래의 하락장이 와도 못 살 가능성이 높습니다. 그리고 2024년 초에도 못 샀다 그러면, 마찬가지로 미래의 하락장에도 못 살 가능성이 높습니다.
그걸 네가 어떻게 하라라고 물을 수 있겠죠. 물론 100% 아니고, 100명 중에 한 명 정도는 그걸 실행할 수 있고요, 99명은 못 살 겁니다. 이게 현실이고 역사적 반복이 늘 있어 왔어요.
그런데 왠지 이 영상을 보고 있는 여러분들은 하락장이 돼도, 왠지 매수를 잘할 것 같다는 느낌이 들고, 하락장 때 또 갈아타기도 잘할 것 같다는 느낌이 듭니다. 갈아타기는 하락장에 하는 게 훨씬 좋다고 말씀을 계속 드렸는데, 그러려면, 내가 고점인지, 내 집값 떨어지는 거 아닌가 이렇게 걱정하거나 슬퍼할 게 아니라, 빨리 이 집 팔고 상급지로 갈아타야지라고 계획을 세우셨으면 좋겠습니다. 다시 강조드릴게요. 부의 사다리는 하락장 때 생기고요, 그 하락장에 다들 도망갈 때 여러분들은 즐기셨으면 합니다.
부동산 자산가들은 이 하락장 때 더 바쁘게 움직이는 거 아시죠? 따라서 최근 매수하신 분들은 너무 불안해하지 마시고, 하락장이 올지도 안 올지도 모르는 이 시장에서 몇 년 뒤에는 어떤 갈아타기를 해 나가겠다, 하락장이 오면 어디로 갈아타기를 준비하자.
작가 송희구의 Youtube를 정리한 글입니다. 아래 링크를 통해 해당 내용을 직접 들으실 수 있습니다.
